Našli ste kupujúceho, dohodli cenu a pripravujete kúpnu zmluvu. Všetko vyzerá jednoducho. Lenže pri predaji spoluvlastníckeho podielu môže do celého procesu vstúpiť osoba, s ktorou ste vôbec nepočítali – ďalší spoluvlastník.
Možno ste zdedili polovicu rodinného domu, vlastníte časť pozemku so súrodencami alebo chcete predať svoj podiel na nehnuteľnosti, ktorú už nevyužívate.
V takýchto prípadoch nestačí nájsť kupujúceho a dohodnúť cenu.
Predkupné právo pri predaji nehnuteľnosti môže rozhodovať o tom, komu budete môcť svoj podiel previesť a aký postup musíte dodržať.
A niekedy existuje dokonca aj vtedy, keď na liste vlastníctva nie je výslovne uvedené.
Predstavte si rodinný dom, ktorý vlastnia traja súrodenci.
Každý má spoluvlastnícky podiel vo výške jednej tretiny.
Jeden zo súrodencov sa rozhodne, že svoj podiel už nechce vlastniť a predá ho cudziemu záujemcovi.
Môže to urobiť bez toho, aby o tom ostatní vedeli?
Spravidla nie bez rešpektovania ich zákonného predkupného práva.
Podľa § 140 Občianskeho zákonníka majú ostatní spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu predkupné právo, pokiaľ nejde o prevod blízkej osobe.
Zjednodušene to znamená, že predávajúci musí za zákonných podmienok najskôr umožniť ostatným spoluvlastníkom, aby jeho podiel nadobudli prednostne.
Predkupné právo teda neznamená, že spoluvlastník nesmie svoj podiel predať.
Znamená, že pri predaji musí rešpektovať práva ostatných spoluvlastníkov.
Zdroj: Občiansky zákonník, § 140
Toto je ďalší častý omyl.
Ak vlastníte 1/2 rodinného domu, automaticky to neznamená, že vám patrí prízemie, jedna izba alebo ľavá polovica budovy.
Spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru účasti na vlastníckych právach a povinnostiach k celej nehnuteľnosti.
Práve tento princíp upravuje § 137 Občianskeho zákonníka.
To isté platí pri pozemkoch.
Ak vlastníte polovicu pozemku s výmerou 1 000 m², neznamená to automaticky, že môžete samostatne nakladať s konkrétnymi 500 m² podľa vlastného výberu.
Na takéto rozdelenie by bolo potrebné právne a podľa okolností aj technicky vyriešiť rozdelenie vlastníctva.
Pri predaji podielu preto kupujúci nekupuje automaticky konkrétnu polovicu domu alebo pozemku. Kupuje spoluvlastnícke právo k celej veci.
Aj to môže výrazne ovplyvniť hodnotu a atraktivitu predávaného podielu.
Ak sa na prevod vzťahuje zákonné predkupné právo, odpoveď je áno.
Podľa § 605 Občianskeho zákonníka musí byť ponuka týkajúca sa nehnuteľnosti písomná a musí obsahovať všetky podmienky predaja.
Nestačí teda iba telefonát:
„Rozhodol som sa predať svoju časť domu. Máš záujem?“
Správne pripravená ponuka by mala obsahovať najmä:
Veľmi dôležité je aj preukázateľné doručenie.
Ak má predávajúci viac spoluvlastníkov, musí rešpektovať predkupné právo všetkých oprávnených osôb.
A ak sa spoluvlastníci nedohodnú inak, zákon počíta s tým, že predávaný podiel môžu vykúpiť pomerne podľa veľkosti svojich podielov.
Tu sa dostávame k jednému z najdôležitejších údajov.
Podľa § 605 Občianskeho zákonníka platí, že ak nebola dohodnutá iná lehota, pri nehnuteľnosti musí oprávnená osoba zaplatiť kúpnu cenu do dvoch mesiacov od ponuky.
Pozor na jeden dôležitý detail.
Nestačí automaticky iba oznámiť, že máte záujem o kúpu.
Podstatné je aj splnenie platobných a ostatných príslušných podmienok.
Ak oprávnený spoluvlastník svoje predkupné právo v určenej lehote riadne nevyužije, predávajúci môže za dodržania príslušných pravidiel pokračovať v predaji tretej osobe.
Nemal by však následne cudziemu kupujúcemu poskytnúť výhodnejšie podmienky bez toho, aby preveril potrebu novej ponuky.
Predstavte si, že predávate spoluvlastnícky podiel na pozemku za 45 000 €.
Ostatným spoluvlastníkom ho riadne ponúknete za túto sumu.
Nikto predkupné právo nevyužije.
Následne však príde kupujúci, ktorý ponúkne iba 38 000 €, a vy s tým súhlasíte.
Práve zmena ceny môže byť problémom.
Pôvodná ponuka totiž umožňovala ostatným spoluvlastníkom kúpu za iných, menej výhodných podmienok.
Aj preto je dôležité zosúladiť ponuku spoluvlastníkom so skutočnými podmienkami následného predaja.
Zdroj: Občiansky zákonník, § 605 a § 606
Nie pri každom prevode spoluvlastníckeho podielu je potrebné ostatným spoluvlastníkom prednostne ponúknuť kúpu.
§ 140 Občianskeho zákonníka stanovuje výnimku pri prevode blízkej osobe.
Kto je blízkou osobou?
Podľa § 116 Občianskeho zákonníka sem patria najmä:
Blízkou osobou môže byť aj iná osoba v rodinnom alebo obdobnom vzťahu, ak sú splnené zákonné podmienky.
Dvaja súrodenci zdedili rodinný dom, každý jednu polovicu.
Jeden chce svoj podiel previesť na vlastného syna.
Keďže syn je jeho blízkou osobou, pri tomto prevode sa neuplatní zákonné predkupné právo druhého spoluvlastníka podľa § 140.
Ak by však ten istý podiel prevádzal cudziemu investorovi, situácia by bola odlišná.
Rozhodujúce teda nie je iba to, že chcete podiel predať alebo darovať. Dôležité je aj to, komu ho prevádzate.
Toto je jeden z najzaujímavejších právnych detailov.
Predstavte si, že vlastník vie o predkupnom práve ostatných spoluvlastníkov, no namiesto kúpnej zmluvy sa rozhodne uzatvoriť darovaciu zmluvu s cudzou osobou.
Môže tým predkupné právo jednoducho obísť?
Nie.
Súdna prax potvrdzuje, že zákonné predkupné právo spoluvlastníkov sa uplatňuje aj pri darovaní podielu osobe, na ktorú sa nevzťahuje zákonná výnimka.
Zároveň však platí, že opomenutý spoluvlastník sa nemôže automaticky domáhať toho, aby mu nový vlastník podiel bezplatne daroval.
Predkupné právo je svojou povahou právom na kúpu, nie nárokom na dar.
Pri porušení predkupného práva darovaním preto môže vzniknúť nárok domáhať sa odplatného prevodu za podmienok vyplývajúcich z práva a judikatúry.
Túto otázku rozoberá aj rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7Cdo/178/2023, ktorého právne závery boli publikované v roku 2026.
Judikatúra: Predkupné právo pri darovaní spoluvlastníckeho podielu
Pre predávajúceho je z toho dôležité poučenie:
Zmeniť názov zmluvy ešte neznamená zbaviť sa zákonných povinností.
Predstavte si, že vlastníte tretinu pozemku.
Jedného dňa zistíte, že ďalší spoluvlastník previedol svoj podiel na cudziu osobu bez toho, aby vám ho prednostne ponúkol.
Znamená to, že prevod je automaticky neplatný?
Nie automaticky.
Podľa § 40a Občianskeho zákonníka ide pri porušení predkupného práva podľa § 140 o dôvod takzvanej relatívnej neplatnosti.
To znamená, že právny úkon sa považuje za platný, pokiaľ sa oprávnená osoba jeho neplatnosti riadne nedovolá.
Zároveň § 603 ods. 3 upravuje ďalšie možnosti ochrany oprávneného z predkupného práva.
Podľa okolností sa môže domáhať toho, aby mu nový nadobúdateľ podiel ponúkol na predaj, alebo mu predkupné právo zostáva zachované.
Porušenie predkupného práva teda môže viesť k právnemu sporu aj po uskutočnení predaja.
Jednotlivé právne možnosti však nemožno bez ďalšieho zamieňať alebo kombinovať. Pri konkrétnom prípade je potrebné posúdiť, aký nárok je vhodné uplatniť a v akej lehote.
Zdroj: Občiansky zákonník, § 40a a § 603
Pri kúpe nehnuteľnosti väčšina kupujúcich správne začína kontrolou listu vlastníctva.
Overujú si vlastníkov, ťarchy, záložné práva a vecné bremená.
Niektoré právne obmedzenia však nevyplývajú iba zo zápisu na liste vlastníctva.
Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov vzniká priamo zo zákona, ak sú splnené jeho podmienky.
Preto nemusí byť na liste vlastníctva samostatne uvedené.
Je pritom potrebné rozlišovať medzi:
Zákonným predkupným právom – pri prevode spoluvlastníckeho podielu podľa § 140 Občianskeho zákonníka.
Zmluvným predkupným právom – právom dohodnutým medzi stranami, ktoré môže mať podľa jeho nastavenia aj vecnoprávne účinky a byť zapísané v katastri.
Zmluvné predkupné právo s vecnoprávnymi účinkami upravuje najmä § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Pre kupujúceho preto nestačí iba zistiť, že na liste vlastníctva nie je výslovne uvedené predkupné právo.
Musí preveriť aj samotné spoluvlastnícke vzťahy a právny režim prevodu.
Nie každý predaj nehnuteľnosti vo vlastníctve viacerých osôb znamená komplikácie s predkupným právom.
Predstavte si, že traja súrodenci zdedili dom a všetci sa dohodli, že ho predajú jednému kupujúcemu.
Ak všetci vystupujú ako predávajúci a spoločne prevádzajú svoje podiely tak, aby kupujúci nadobudol celú nehnuteľnosť, nejde o rovnakú situáciu ako pri jednostrannom predaji jedného podielu cudzej osobe.
V takom prípade je kľúčová predovšetkým dohoda všetkých predávajúcich, správne nastavená kúpna zmluva a bezpečné rozdelenie kúpnej ceny.
Ak však chce predať podiel iba jeden z nich a ostatní zostávajú spoluvlastníkmi, predkupné právo môže mať zásadný význam.
Viac o právnych a daňových otázkach dedenia nájdete aj v našom článku Predaj zdedenej nehnuteľnosti: Kedy platíte daň a kedy nie?.
Ak vlastníte alebo plánujete kúpiť spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, je rozumné preveriť najmä tieto otázky:
Kto sú všetci spoluvlastníci?
Údaje vyplývajú najmä z listu vlastníctva.
Aké veľké sú jednotlivé podiely?
Od nich môžu závisieť aj pravidlá výkonu predkupného práva.
Komu sa má podiel prevádzať?
Rozhodujúce môže byť, či ide o blízku osobu.
Bola riadne doručená písomná ponuka?
Dôležitá je jej úplnosť aj preukázateľné doručenie.
Sú podmienky predaja zhodné s ponukou?
Cena a ďalšie podmienky nesmú byť nastavené spôsobom, ktorý obchádza oprávnených spoluvlastníkov.
Existujú aj iné práva alebo obmedzenia?
Pri niektorých druhoch pozemkov a vlastníckych vzťahov sa uplatňujú osobitné zákonné pravidlá.
Tieto otázky je vhodné vyriešiť ešte pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy.
Predaj spoluvlastníckeho podielu nemusí byť komplikovaný.
Problémy často vznikajú až vtedy, keď sa právne pravidlá začnú riešiť príliš neskoro.
Predávajúci už má kupujúceho, kupujúci vybavuje financovanie a následne sa ukáže, že pred prevodom bolo potrebné rešpektovať predkupné právo ďalších spoluvlastníkov.
Pri nehnuteľnostiach preto nie je najdôležitejšie iba nájsť kupujúceho. Rovnako dôležité je pripraviť predaj tak, aby bol právne bezpečný.
Vo Findigo pomáhame klientom s ocenením nehnuteľnosti, preverovaním vlastníckych vzťahov, prípravou zmluvnej dokumentácie a koordináciou predaja.
Ak vlastníte spoluvlastnícky podiel na dome, byte alebo pozemku a zvažujete jeho predaj, radi vám pomôžeme zorientovať sa v možnostiach ďalšieho postupu.
Viac informácií nájdete v sekcii Realitné služby Findigo.
Pretože bezpečný realitný obchod sa nezačína podpisom zmluvy. Začína správnym preverovaním.
Článok má informačný charakter a vychádza zo všeobecnej právnej úpravy účinnej k 27. októbru 2026. Pri konkrétnom prevode je potrebné posúdiť vlastnícke vzťahy, prípadné osobitné zákonné režimy a zmluvnú dokumentáciu individuálne.
