Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti môže jeden dátum rozhodnúť o tisícoch eur. To, či budete príjem z predaja zdaňovať, závisí najmä od toho, po kom ste nehnuteľnosť zdedili a ako dlho bola vo vlastníctve poručiteľa alebo dediča.
Známe pravidlo „päť rokov“ totiž pri dedení nefunguje vo všetkých prípadoch rovnako.
Ak preto plánujete predať zdedený byt, dom alebo pozemok, ešte pred zverejnením inzerátu sa oplatí preveriť jeho daňový režim.
Finančná správa rozlišuje pri zdedených nehnuteľnostiach najmä to, či išlo o dedenie v priamom rade, alebo po inej osobe.
Pri dedení v priamom rade ide napríklad o vzťah rodič – dieťa, starý rodič – vnuk alebo naopak. Osobitne zákon priznáva rovnakú výhodu aj dedeniu medzi manželmi.
V takom prípade sa pri posudzovaní päťročnej lehoty berie do úvahy aj obdobie, počas ktorého nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Ak teda poručiteľ splnil požadovanú dobu vlastníctva, dedič nemusí čakať ďalších päť rokov.
Podrobné vysvetlenie a konkrétne príklady pre rok 2026 uvádza priamo Finančná správa – Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením.
Mama kúpila byt v roku 2018. Dcéra ho zdedila v roku 2025 a v roku 2026 sa ho rozhodne predať.
Dcéra ho síce vlastní krátko, ale pri dedení v priamom rade sa zohľadňuje aj vlastníctvo mamy. Keďže od nadobudnutia bytu mamou do jeho predaja uplynulo viac ako päť rokov, príjem môže byť od dane z príjmov oslobodený.
Ak ste nehnuteľnosť zdedili napríklad po bratovi, sestre, ujovi či tete, nejde o dedenie v priamom rade.
V takom prípade sa obdobie vlastníctva poručiteľa do päťročnej lehoty nezapočítava. Päť rokov sa posudzuje od momentu, keď nehnuteľnosť nadobudol samotný dedič.
Pri dedení sa pritom vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa, nie až zápisom do katastra.
Sestra vlastnila chatu od roku 2012. Brat ju po nej zdedil v roku 2023 a predá ju v roku 2026.
Hoci sestra vlastnila chatu viac než desať rokov, jej obdobie vlastníctva sa pri tomto type dedenia nezapočíta. Brat nehnuteľnosť vlastnil menej ako päť rokov, preto príjem z predaja nebude z tohto dôvodu oslobodený od dane.
Finančná správa uvádza pre rok 2026 priamo obdobný príklad predaja nehnuteľnosti zdedenej po sestre.
Toto je jedna z najdôležitejších informácií pre predávajúceho.
Ak zdedenú nehnuteľnosť predáte napríklad za 210 000 €, neznamená to, že 210 000 € predstavuje sumu, z ktorej automaticky zaplatíte daň.
Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením možno ako daňový výdavok uplatniť všeobecnú cenu nehnuteľnosti uvedenú v uznesení o dedičstve. Finančná správa zároveň uvádza možnosť uplatniť preukázateľné náklady na technické zhodnotenie, opravy a údržbu či náklady priamo súvisiace s predajom, napríklad províziu realitnej kancelárie, náklady na vypracovanie kúpnej zmluvy alebo správne poplatky.
Oficiálne informácie nájdete aj na stránke Finančnej správy – Predaj nehnuteľnosti.
Predstavme si modelový príklad:
Hodnota nehnuteľnosti uvedená v dedičskom rozhodnutí je 180 000 €. Nehnuteľnosť sa následne predá za 210 000 € a predávajúci má ďalších 5 000 € preukázateľných uznateľných výdavkov.
Rozdiel medzi príjmom a týmito výdavkami by v zjednodušenom príklade predstavoval 25 000 €.
Dôležité však je, že 25 000 € nie je samotná daň. Ide o zjednodušene vypočítaný rozdiel príjmov a výdavkov, ktorý následne vstupuje do daňového posúdenia. Konkrétny výsledok závisí aj od ďalších príjmov a daňovej situácie predávajúceho.
Pri zdaniteľnom príjme z predaja nehnuteľnosti treba v roku 2026 myslieť aj na progresívne sadzby dane fyzických osôb.
Pre rok 2026 sa na príslušné časti základu dane uplatňuje 19 %, 25 %, 30 % alebo 35 % podľa jeho výšky. Hranice sú 43 983,32 €, 60 349,21 € a 75 010,32 €.
To neznamená, že človek s vyšším základom dane zaplatí najvyššiu sadzbu zo všetkých svojich príjmov. Vyššie sadzby sa uplatňujú na príslušné časti základu dane.
Aktuálne sadzby pre rok 2026 zverejňuje Finančná správa SR – daň z príjmov fyzických osôb.
Pri zdaniteľnom predaji treba myslieť aj na zdravotné poistenie.
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti patrí medzi zdaniteľné ostatné príjmy, môže vstupovať do ročného zúčtovania zdravotného poistenia. Od 1. januára 2026 je pri príjmoch z kapitálového majetku a ostatných príjmoch pre poistenca bez zdravotného postihnutia sadzba poistného 16 %.
Neznamená to automaticky 16 % z celej predajnej ceny. Výsledok závisí od konkrétneho vymeriavacieho základu a individuálnej situácie poistenca.
Preto je pri zdaniteľnom predaji vhodné ešte pred transakciou preveriť nielen daň z príjmov, ale aj možné zdravotné odvody.
Aktuálne sadzby uvádza aj Všeobecná zdravotná poisťovňa – sadzby poistného od roku 2026.
Pri niektorých nehnuteľnostiach môže dátum predaja výrazne ovplyvniť výslednú daňovú povinnosť.
Ak vám do splnenia podmienok oslobodenia zostáva len krátky čas a predaj nie je nevyhnutný okamžite, má zmysel daňové dôsledky preveriť pred podpisom dokumentov.
Pozor však na zmluvu o budúcom predaji.
Finančná správa výslovne upozorňuje, že ak bola zmluva o budúcom predaji uzatvorená ešte v rámci päťročnej lehoty, príjem nemusí byť oslobodený ani v prípade, že samotná kúpna zmluva bude podpísaná až neskôr.
Preto môže byť chyba najskôr podpísať rezervačnú či inú zmluvnú dokumentáciu a až potom začať zisťovať daňové dôsledky.
Pred predajom by ste mali mať jasno najmä v tom, po kom ste nehnuteľnosť zdedili, kedy ju nadobudol poručiteľ, aká všeobecná hodnota je uvedená v uznesení o dedičstve a aké výdavky súvisiace s nehnuteľnosťou alebo predajom dokážete preukázať.
Ak nehnuteľnosť zdedilo viac osôb, treba zároveň vyriešiť spoluvlastnícke podiely a dohodu dedičov o ďalšom postupe.
Až keď sú tieto otázky jasné, dáva zmysel nastaviť predajnú cenu a samotnú stratégiu predaja.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti má často viac vrstiev než štandardný realitný obchod.
Okrem ocenenia a prezentácie môže byť potrebné vyriešiť vlastnícke vzťahy medzi viacerými dedičmi, preveriť list vlastníctva, pripraviť právnu dokumentáciu, nastaviť bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny a koordinovať financovanie kupujúceho.
Preto tu realitná kancelária prináša hodnotu najmä vtedy, keď dokáže celý proces koordinovať ako jeden celok, nie iba zverejniť nehnuteľnosť na inzertnom portáli.
Vo Findigo realitné služby zahŕňajú ocenenie nehnuteľnosti, právny servis, preverenie vlastníctva, profesionálnu prezentáciu aj riešenie financovania. Findigo pritom výslovne ponúka aj ocenenie nehnuteľnosti pri dedičskom konaní.
Viac o celom procese nájdete v sekcii Realitné služby Findigo.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti automaticky neznamená, že budete platiť daň.
Ak ste dedili v priamom rade alebo po manželovi či manželke, pri päťročnej lehote sa môže zohľadňovať už vlastníctvo poručiteľa. Pri dedení napríklad po súrodencovi či ujovi sú pravidlá odlišné.
Ak predaj oslobodený nie je, neznamená to ani to, že sa daň vypočíta z celej predajnej ceny. Významnú úlohu má hodnota uvedená v uznesení o dedičstve a ďalšie preukázateľné výdavky.
Prvým krokom pri predaji zdedenej nehnuteľnosti by preto nemal byť inzerát, ale preverenie právnej, daňovej a trhovej situácie.
Vo Findigo vám pomôžeme nastaviť proces od ocenenia a prezentácie až po právne zabezpečenie predaja a financovanie kupujúceho.
Článok má informačný charakter. Daňové a odvodové dôsledky je vhodné pri konkrétnom prípade overiť s daňovým poradcom, účtovníkom alebo príslušnou zdravotnou poisťovňou.
