Hypotéka v roku 2026 nie je iba otázkou toho, ktorá banka ponúkne najnižšiu úrokovú sadzbu. O možnostiach financovania rozhoduje príjem, existujúce záväzky, hodnota nehnuteľnosti, vek žiadateľa, vlastné zdroje aj schopnosť domácnosti zvládnuť mesačné splátky.
Ak plánujete kúpu bytu alebo domu, svoje možnosti je preto vhodné preveriť ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy. Pri financovaní vám môžu pomôcť aj naše služby v oblasti hypoték a úverov, kde sa na možnosti klienta pozeráme komplexne a porovnávame riešenia viacerých bánk.
Pozrime sa na 5 čísel, ktoré majú pri financovaní bývania v roku 2026 zásadný význam.
Podľa údajov Národnej banky Slovenska dosiahla v júni 2026 priemerná úroková miera nových úverov na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov 3,66 %.
Neznamená to však, že rovnakú sadzbu automaticky dostane každý klient.
Konkrétna ponuka banky závisí od viacerých faktorov, napríklad od:
Pri porovnávaní hypoték je preto vhodné sledovať nielen samotný úrok, ale aj celkové náklady úveru, podmienky získania zvýhodnenej sadzby a ďalšie poplatky.
Najnižšia sadzba uvedená v reklame totiž nemusí byť zároveň sadzbou, ktorú banka klientovi reálne schváli.
Pri hypotéke patrí medzi základné ukazovatele LTV – Loan-to-Value, teda pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti, ktorou je úver zabezpečený.
Podľa aktuálnych pravidiel Národnej banky Slovenska predstavuje základný limit LTV 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Časť nových úverov môže v rámci stanovenej výnimky dosiahnuť LTV až 90 %.
Ak teda kupujete nehnuteľnosť v hodnote 200 000 €, pri 80 % LTV môže financovanie vyzerať približne nasledovne:
160 000 € hypotéka
40 000 € vlastné zdroje
Ani tento jednoduchý výpočet však nemusí predstavovať konečný výsledok.
Pri výpočte LTV sa neberie automaticky iba suma uvedená v kúpnej zmluve.
Podľa pravidiel NBS sa ako hodnota zabezpečenia používa najnižšia z:
Predstavme si, že kupujete byt za 200 000 €, ale banka stanoví jeho hodnotu na 190 000 €.
Pri 80 % LTV by maximálny úver vypočítaný z tejto hodnoty predstavoval približne 152 000 €. Rozdiel medzi kúpnou cenou a hypotékou by tak už nebol 40 000 €, ale 48 000 €.
Práve preto môže mať hypotéka v roku 2026 odlišné požiadavky na vlastné zdroje aj pri dvoch nehnuteľnostiach s rovnakou kúpnou cenou.
Ak ešte len hľadáte vhodný byt alebo dom, pozrieť si môžete aj aktuálnu ponuku nehnuteľností Findigo.
Ďalším dôležitým ukazovateľom je DTI – Debt-to-Income, ktorý porovnáva celkový dlh klienta s jeho čistým ročným príjmom.
Pri dlžníkoch do 40 rokov vrátane je základný limit podľa pravidiel NBS nastavený na 8-násobok čistého ročného príjmu.
Rovnaký limit môže platiť aj pri starších klientoch, pokiaľ bude úver splatený do dovŕšenia 65 rokov. Pri starších dlžníkoch, ktorých splatnosť úveru zasahuje za túto hranicu, sa maximálny násobok postupne znižuje.
Ak má napríklad klient čistý príjem 1 500 € mesačne, jeho čistý ročný príjem predstavuje:
1 500 € × 12 = 18 000 €
Pri 8-násobku príjmu ide orientačne o:
18 000 € × 8 = 144 000 €
To však neznamená, že banka klientovi automaticky poskytne hypotéku vo výške 144 000 €.
DTI predstavuje iba jeden z limitov. Výslednú výšku úveru môžu znížiť existujúce záväzky, požadovaná splatnosť, vek klienta alebo limit schopnosti splácať.
Pri DTI sa do zadlženosti nezapočítava iba nový a existujúci úver.
NBS pri výpočte zohľadňuje aj časť nevyčerpaných limitov kreditných kariet a povolených prečerpaní.
Ak máte napríklad nevyužitú kreditnú kartu s limitom 3 000 €, aj tak môže mať vplyv na posúdenie vašej celkovej zadlženosti.
Pred podaním žiadosti o hypotéku preto dáva zmysel preveriť všetky existujúce úvery, kreditné karty a povolené prečerpania a zvážiť, ktoré z nich skutočne potrebujete.
Banka neposudzuje iba to, koľko klient celkovo dlhuje. Sleduje aj to, akú časť disponibilného príjmu domácnosti tvoria splátky.
Tento ukazovateľ sa označuje ako DSTI – Debt Service-to-Income.
Podľa základného limitu NBS môžu splátky všetkých dlhov predstavovať najviac 60 % príjmu domácnosti po odpočítaní životného minima.
To je dôležitý rozdiel.
Banka teda nepočíta 60 % priamo z celej výplaty. Najskôr sa od príjmu domácnosti odpočíta príslušné životné minimum a až následne sa posudzuje priestor na splácanie záväzkov.
Pri dlhodobých úveroch banka neposudzuje iba splátku vypočítanú zo súčasnej úrokovej sadzby.
NBS vyžaduje, aby sa pri väčšine úverov preverila schopnosť klienta splácať aj pri potenciálnom zvýšení úrokovej sadzby. Pri štandardnom výpočte ide o zvýšenie sadzby o 2 percentuálne body, najviac však do úrovne 6 %. Pri niektorých dlhších fixáciách platia osobitné pravidlá.
V praxi to znamená, že klient môže mať pocit, že aktuálnu mesačnú splátku bez problémov zvládne, no banka zároveň preveruje, či by jeho rozpočet ustál aj menej priaznivý vývoj.
Preto nie je pri financovaní rozhodujúce iba to, akú maximálnu splátku banka dovolí. Dôležité je zvážiť aj to, akú splátku dokáže domácnosť dlhodobo zvládať bez toho, aby fungovala bez finančnej rezervy.
Viac informácií o možnostiach financovania nájdete aj v sekcii Úvery Findigo.
Hypotéka v roku 2026 prináša klientovi aj možnosť postupne znižovať istinu úveru prostredníctvom mimoriadnych splátok.
Podľa aktuálneho zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie môže spotrebiteľ počas kalendárneho roka predčasne splatiť jednu alebo viac častí úveru bez poplatku, pokiaľ ich súčet nepresiahne 30 % istiny úveru.
Takúto mimoriadnu splátku možno uskutočniť raz za kalendárny mesiac.
Mimoriadne splácanie môže byť zaujímavé napríklad pre klienta, ktorý má vytvorenú dostatočnú finančnú rezervu a zároveň disponuje ďalšími voľnými finančnými prostriedkami.
Nie vždy je však najlepším riešením vložiť všetky úspory do hypotéky. Rozhodnutie by malo zohľadňovať:
Ďalším dôležitým momentom je koniec fixácie úrokovej sadzby.
Ak klient splatí úver alebo jeho časť v súvislosti s uplynutím fixácie, za takéto predčasné splatenie sa podľa pravidiel pre úvery na bývanie poplatok neuplatňuje.
Koniec fixácie je preto vhodným momentom na porovnanie:
Najnižšia ponúkaná úroková sadzba pritom nemusí automaticky znamenať najvýhodnejšie riešenie.
Národná banka Slovenska v roku 2026 predstavila návrh zmeny pravidiel LTV, ktorý má výraznejšie rozlišovať medzi klientmi kupujúcimi prvé bývanie a ľuďmi financujúcimi ďalšie nehnuteľnosti.
Podľa návrhu by sa nové pravidlá mali uplatňovať od 1. januára 2027. K septembru 2026 však ide o pripravovanú zmenu a nemožno ju zamieňať s pravidlami, ktoré platia v súčasnosti.
Navrhovaná úprava počíta napríklad s tým, že mladí do 35 rokov kupujúci alebo stavajúci svoje prvé bývanie by mohli mať limit LTV 90 %, ak spĺňajú stanovené podmienky.
Naopak, pri dlžníkoch financujúcich ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť po tom, ako už vlastnia najmenej dve, NBS navrhuje prísnejší základný limit.
Ak teda riešite hypotéku v roku 2026 a kúpu plánujete až na prelome rokov 2026 a 2027, oplatí sa sledovať finálnu podobu pripravovaných pravidiel.
Jednou z praktických chýb pri kúpe nehnuteľnosti je nesprávne poradie krokov.
Klient si najskôr vyberie byt alebo dom, dohodne cenu, prípadne podpíše rezervačnú zmluvu – a až následne začne zisťovať, akú výšku financovania mu banka dokáže poskytnúť.
Bezpečnejší postup je ešte pred vážnym hľadaním nehnuteľnosti preveriť:
Takýto prepočet klientovi nepovie iba to, koľko mu môže banka maximálne požičať.
Predovšetkým mu ukáže, v akej cenovej kategórii môže nehnuteľnosť reálne hľadať bez toho, aby svoj rozpočet nastavil na hranicu možností.
Pri kúpe nehnuteľnosti môžete využiť aj naše realitné služby, v rámci ktorých prepájame proces kúpy nehnuteľnosti s riešením jej financovania.
Ak je pre vás aktuálna hypotéka v roku 2026, nemusíte začínať návštevou jednej konkrétnej banky.
Vo Findigo preverujeme príjem, existujúce záväzky, vlastné zdroje, plánovanú nehnuteľnosť aj možnosti financovania vo viacerých bankách.
Cieľom nie je získať maximálnu možnú hypotéku za každú cenu, ale nastaviť financovanie tak, aby zodpovedalo konkrétnej situácii klienta a bolo dlhodobo udržateľné.
Chcete vedieť, na akú hypotéku reálne dosiahnete?
Preveríme vaše možnosti financovania ešte predtým, ako sa zaviažete ku konkrétnej nehnuteľnosti.
Findigo – financie, poistenie a reality pod jednou strechou.
