Ceny nehnuteľností v roku 2026 na Slovensku naďalej rastú, no aktuálne dáta ukazujú jednu podstatnú vec – realitný trh sa nevyvíja všade rovnako. Kým krajské mestá pokračujú v raste, v niektorých regiónoch a na vidieku sa už objavuje odlišný trend.
Ak teda plánujete predať byt alebo dom, údaj o priemernej cene za meter štvorcový vám ešte nepovie, koľko má vaša konkrétna nehnuteľnosť skutočne stáť.
Rozhoduje lokalita, stav nehnuteľnosti, aktuálna ponuka, dopyt aj spôsob, akým sa nehnuteľnosť uvedie na trh. A práve preto môže byť pri predaji dôležitejšia znalosť lokálneho trhu než celoslovenský priemer.
Podľa najnovších údajov Národnej banky Slovenska dosiahla priemerná ponuková cena nehnuteľností na bývanie v druhom štvrťroku 2026 hodnotu 3 041 € za m².
Oproti prvému štvrťroku vzrástla o 1,2 % a medziročne bola vyššia o 9,5 %. Tempo rastu sa pritom spomalilo a bolo najnižšie za viac ako dva roky.
Pri jednotlivých typoch nehnuteľností boli rozdiely ešte výraznejšie:
Na prvý pohľad teda realitný trh pôsobí jednoznačne rastovo.
Pri detailnejšom pohľade je však situácia oveľa zaujímavejšia.
Vývoj sa výrazne líši podľa toho, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
V druhom štvrťroku 2026 rástli ponukové ceny najrýchlejšie v:
Pre lokálny trh je zaujímavý najmä Nitriansky kraj. NBS priamo uvádza, že za jeho vývojom stálo predovšetkým zdražovanie bytov v Nitre.
Na druhej strane sa ceny v Prešovskom kraji po mimoriadne silnom prvom štvrťroku znížili o viac než 4 % a Banskobystrický kraj zaznamenal pokles o 1,3 %.
Jedna priemerná cena za celé Slovensko preto nedokáže vystihnúť hodnotu konkrétneho bytu alebo domu.
Realitný trh totiž nie je jeden veľký trh. Tvoria ho desiatky menších lokálnych trhov, ktoré sa môžu vyvíjať úplne rozdielne.
Aktuálne údaje NBS ukazujú aj ďalší zaujímavý trend.
Približne posledný rok sa postupne prehlbuje rozdiel medzi krajskými mestami a zvyškom Slovenska. Mediánové ceny v krajských mestách rastú najsilnejšie, zatiaľ čo na vidieku sa začína črtať klesajúci trend.
Pre majiteľa nehnuteľnosti je to zásadná informácia.
Rodinný dom desať či dvadsať kilometrov od mesta nemusí kopírovať cenový vývoj bytu priamo v krajskom meste. Rovnako nemožno automaticky porovnávať novostavbu so starším bytom len preto, že majú podobnú výmeru.
Rozdiel je viditeľný aj medzi novými a staršími nehnuteľnosťami. V druhom štvrťroku 2026 vzrástli ponukové ceny novostavieb o 2,9 %, zatiaľ čo staršie nehnuteľnosti zdraželi iba o 0,7 %.
Predstavme si dva 3-izbové byty s výmerou 70 m² v rovnakom meste.
Prvý má kompletnú rekonštrukciu, balkón, výťah, dobrú orientáciu, bezproblémové parkovanie a zrekonštruovaný bytový dom.
Druhý je v pôvodnom stave, bez balkóna, na menej žiadanom poschodí a nový majiteľ bude musieť investovať do rekonštrukcie.
Použiť na oba byty rovnakú priemernú cenu za meter štvorcový by bolo zavádzajúce.
Pri nacenení nehnuteľnosti treba zohľadňovať napríklad:
Viac o samotnom nastavení predajnej ceny sme rozobrali aj v článku Ako správne naceniť nehnuteľnosť.
Pri interpretácii aktuálnych štatistík je dôležité rozlišovať ešte jednu vec.
Údaje NBS uvedené v tomto článku vychádzajú zo zdrojov United Classifieds a NARKS a pracujú s ponukovými cenami nehnuteľností.
To znamená, že ukazujú ceny, za ktoré majitelia alebo realitné kancelárie nehnuteľnosti ponúkajú, nie nevyhnutne sumy, za ktoré sa nakoniec predajú.
A práve v tom môže vzniknúť problém pri porovnávaní vlastnej nehnuteľnosti s inzerátmi.
Ak sused ponúka podobný byt za 190 000 €, ešte to automaticky neznamená, že jeho byt má takú hodnotu.
Možno je v ponuke tri mesiace.
Možno oň kupujúci nemajú záujem.
A možno sa nakoniec predá za inú sumu.
Cena uvedená v inzeráte je želanie predávajúceho. Skutočnú hodnotu preverí až trh.
Úlohou kvalitnej realitnej kancelárie by nemalo byť iba odfotiť nehnuteľnosť, vytvoriť inzerát a čakať na telefonát.
Hodnota makléra sa začína ešte pred samotným zverejnením ponuky.
Mal by vedieť analyzovať:
Aké podobné nehnuteľnosti sú aktuálne v ponuke?
Ako dlho zostávajú na trhu?
Aký je reálny záujem kupujúcich?
Kto je cieľovou skupinou pre konkrétnu nehnuteľnosť?
Pri akej cene bude nehnuteľnosť konkurencieschopná?
Ako ju prezentovať tak, aby medzi ostatnými ponukami nezanikla?
Maklér, ktorý aktívne pôsobí v konkrétnej oblasti, získava spätnú väzbu priamo z trhu. Vidí záujem na obhliadkach, pozná námietky kupujúcich a sleduje, pri akej cene sa záujem o konkrétny segment mení.
Práve preto môže byť lokálna znalosť trhu pri nacenení hodnotnejšia než samotný celoslovenský priemer.
Vo Findigo zahŕňajú realitné služby okrem ocenenia nehnuteľnosti aj právny servis, profesionálnu fotodokumentáciu, dronové zábery, inzerciu či preverenie bonity záujemcu.
Pri rastúcom trhu môže mať predávajúci prirodzenú tendenciu nastaviť cenu vyššie a počkať, či sa kupujúci nájde.
To však nemusí byť vždy najefektívnejšia stratégia.
Ak je nehnuteľnosť od začiatku výrazne nadhodnotená, môže zostať v ponuke príliš dlho. Kupujúci, ktorí aktívne sledujú trh, ju začnú opakovane registrovať a prirodzene sa objaví otázka:
„Prečo ju ešte nikto nekúpil?“
Následné opakované znižovanie ceny môže dokonca oslabiť vyjednávaciu pozíciu predávajúceho.
Problematike dlhodobo stojacich ponúk sme sa podrobnejšie venovali aj v článku Prečo sa nehnuteľnosť nepredáva? 7 najčastejších dôvodov.
Správne nacenenie preto neznamená automaticky nastaviť najvyššiu možnú cenu. Cieľom je nastaviť predajnú stratégiu tak, aby nehnuteľnosť oslovila správnych kupujúcich a predávajúci si vytvoril dobrú pozíciu na rokovanie.
Najnovšie dostupné údaje za druhý štvrťrok 2026 neukazujú plošný pokles slovenského realitného trhu.
Ponukové ceny sú medziročne stále vyššie o 9,5 %, no tempo rastu sa spomaľuje a rozdiely medzi jednotlivými lokalitami sa zväčšujú.
Pre majiteľa, ktorý plánuje predaj, preto prestáva byť dostatočné sledovať len titulky typu „nehnuteľnosti zdraželi“.
Rozhoduje konkrétne mesto.
Konkrétna štvrť.
Konkrétna ulica.
Stav nehnuteľnosti.
Konkurencia.
A napokon to najdôležitejšie – koľko je za ňu aktuálny kupujúci ochotný zaplatiť.
Priemerná ponuková cena 3 041 € za m² je dôležitým ukazovateľom vývoja slovenského realitného trhu. Sama osebe vám však nepovie, za koľko by ste mali predať svoj byt alebo rodinný dom.
Aktuálne dáta ukazujú, že rozdiely medzi regiónmi, mestami a vidiekom sa prehlbujú. Nitriansky kraj patrí medzi regióny s najvýraznejším aktuálnym rastom a významnú úlohu v ňom zohráva práve vývoj cien bytov v Nitre.
Pre úspešný predaj je preto čoraz dôležitejšia kombinácia správneho nacenenia, znalosti lokálneho trhu, kvalitnej prezentácie a dobre nastavenej predajnej stratégie.
Premýšľate nad predajom svojej nehnuteľnosti? Vo Findigo sa nepozeráme iba na priemernú cenu za meter štvorcový. Analyzujeme konkrétnu lokalitu, konkurenciu aj aktuálny dopyt a pomôžeme vám nastaviť celý proces predaja od prvotného ocenenia až po bezpečné dokončenie obchodu.
