„Rodine s malým dieťaťom radšej byt neprenajmem. Keď prestanú platiť, už ich odtiaľ nedostanem.“
S podobným tvrdením sa medzi prenajímateľmi stretávame pomerne často.
Je to však zjednodušený mýtus.
Maloleté dieťa samo osebe neznamená, že nájomca získava právo zostať v byte bez ohľadu na to, či platí nájomné. To, ako môže prenajímateľ postupovať pri neplatení a akú ochranu má nájomca, závisí najmä od jednej veci:
Na Slovensku totiž môžeme pri bežnom súkromnom prenájme bytu naraziť na dva odlišné právne režimy:
nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka a krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z.
Na prvý pohľad môžu zmluvy vyzerať podobne. Pri problémoch s nájomcom však môže byť rozdiel zásadný.
Občiansky zákonník – aktuálne znenie na Slov-Lexe
Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu
Občiansky zákonník priamo hovorí, že nájom bytu je chránený. Ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú, prenajímateľ môže nájom vypovedať iba z dôvodov ustanovených zákonom. Nájom pritom môže byť uzatvorený na dobu určitú aj neurčitú.
Jedným zo zákonných dôvodov na výpoveď je aj závažné neplatenie.
Podľa § 711 ods. 1 písm. d) môže prenajímateľ vypovedať nájom, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti, najmä ak nezaplatil nájomné alebo platby spojené s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace.
Čiže ani pri tomto režime neplatí, že neplatiaceho nájomcu nemožno dostať z bytu.
Proces však môže byť podstatne dlhší.
Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka je štandardná výpovedná lehota tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď nájomcovi doručená.
Existuje však ďalšia ochrana.
Ak bola výpoveď daná pre neplatenie a nájomca preukáže, že bol v čase doručenia výpovede v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predĺži o šesťmesačnú ochrannú lehotu.
A ešte zaujímavejšie je, čo sa môže stať počas nej.
Ak takýto nájomca pred skončením ochrannej lehoty zaplatí dlžné nájomné alebo sa s prenajímateľom písomne dohodne na spôsobe jeho úhrady, zákon stanovuje, že dôvod výpovede zanikne.
Pre prenajímateľa teda môže byť veľmi dôležité, podľa akého režimu zmluvu uzatvoril.
Tu sa dostávame k častému tvrdeniu:
„Keď má nájomca malé dieťa, nemôžete ho vysťahovať.“
Takto zákon nastavený nie je.
Maloleté dieťa nie je automatickou prekážkou skončenia nájmu.
Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka však môže mať význam pri otázke, či má nájomca po skončení nájmu právo na určitú formu bytovej náhrady.
Ak bol nájom ukončený pre neplatenie a nájomca preukáže hmotnú núdzu z objektívnych dôvodov, zákon mu priznáva nárok na náhradné ubytovanie. Ak sa zároveň stará o maloleté dieťa, ktoré je členom jeho domácnosti, a pomery prenajímateľa to umožňujú, namiesto náhradného ubytovania sa mu môže poskytnúť náhradný byt.
To je zásadný rozdiel oproti tvrdeniu:
„Má dieťa, takže ho nemožno vysťahovať.“
Presnejšie je:
Druhým režimom je zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.
A pozor na názov.
„Krátkodobý nájom“ v tomto zmysle neznamená automaticky Airbnb alebo prenájom na pár nocí.
Ide o špecifický zákonný režim nájmu bytu na dobu určitú. Prvá zmluva môže byť uzatvorená najviac na dva roky a za zákonných podmienok ju možno dvakrát predĺžiť, takže celý krátkodobý nájom môže trvať najviac šesť rokov. Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať zákonom požadované náležitosti.
A práve pri problémovom nájomcovi sa ukazuje, prečo tento režim prenajímatelia používajú.
Podľa zákona o krátkodobom nájme môže prenajímateľ zmluvu vypovedať, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady spojené s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.
Porovnajme si to:
Občiansky zákonník: neplatenie za čas dlhší ako 3 mesiace
Krátkodobý nájom: neplatenie za čas dlhší ako 2 mesiace
Rozdiel pokračuje aj pri výpovednej lehote.
Pri výpovedi krátkodobého nájmu z dôvodu neplatenia zákon pripúšťa výpovednú lehotu už od 15 dní, pričom lehota začína plynúť deň po doručení výpovede.
To je v porovnaní s klasickým nájmom výrazný rozdiel.
Práve tu je jedna z najväčších odlišností.
Zákon o krátkodobom nájme výslovne stanovuje, že sa pri tomto nájme nepoužívajú viaceré ustanovenia Občianskeho zákonníka o bytových náhradách, vrátane § 712, § 712a a § 712c.
Teda ochranný mechanizmus, ktorý môže pri klasickom nájme súvisieť s náhradným ubytovaním či maloletým dieťaťom, sa na riadne uzatvorený krátkodobý nájom v tomto rozsahu neuplatňuje.
Pre prenajímateľa je to podstatná informácia.
Skončenie nájomnej zmluvy a samotné fyzické vypratanie bytu sú dve rozdielne veci.
Ak nájom skončí a nájomca byt dobrovoľne neopustí, prenajímateľ nemá voľnú ruku na svojpomocnú výmenu zámkov či fyzické vysťahovanie osoby. Nútené vypratanie sa rieši zákonnou cestou; Exekučný poriadok počíta pri vykonateľnom exekučnom titule s vyprataním prostredníctvom exekútora.
Toto je detail, ktorý môže mať v reálnom spore obrovský význam.
Pri klasickom nájme podľa Občianskeho zákonníka môže nájomca namietať neplatnosť výpovede na súde do troch mesiacov od jej doručenia. Zákon zároveň stanovuje, že účinky výpovede nastanú až po právoplatnom rozhodnutí súdu, ak nájomca žalobu včas podá.
Pri krátkodobom nájme je režim iný.
Neplatnosť skončenia možno uplatniť na súde do dvoch mesiacov, ale samotné podanie žaloby neodkladá účinky skončenia nájmu.
Aj toto je jeden z dôvodov, prečo je krátkodobý nájom pre súkromného prenajímateľa právne flexibilnejší.
Pri klasickom nájme platí silná zákonná ochrana a prenajímateľ je viazaný dôvodmi uvedenými v Občianskom zákonníku.
Zákon o krátkodobom nájme dáva zmluvným stranám väčší priestor.
Okrem dôvodov priamo uvedených v zákone môže zmluva obsahovať aj iný dôvod výpovede, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať pokračovanie nájomného pomeru.
O to dôležitejšie je, aby zmluva nebola iba univerzálnou šablónou stiahnutou z internetu.
Zákon o krátkodobom nájme osobitne upravuje aj peňažnú zábezpeku.
Jej účelom môže byť napríklad krytie:
Zábezpeka môže dosiahnuť maximálne trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za služby. Ak ju prenajímateľ oprávnene použije, zákon umožňuje požadovať jej doplnenie späť do pôvodnej výšky.
Aj toto môže byť pri problémovom nájme veľmi praktický nástroj.
Tu prichádza jedna z najdôležitejších vecí celého článku.
Prenajímateľ nemôže iba zobrať bežnú zmluvu, nazvať ju „Zmluva o krátkodobom nájme bytu“ a automaticky očakávať všetky výhody zákona č. 98/2014 Z. z.
Zmluva musí spĺňať podmienky zákona. Okrem iného musí byť písomná, musí byť uzatvorená na dobu určitú a obsahovať zákonom požadované údaje vrátane vyhlásenia nájomcu, že si je vedomý, že sa zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme.
A potom je tu ešte jedna podmienka, na ktorú sa často zabúda:
Zákon výslovne spája niektoré výhody krátkodobého nájmu so splnením registračnej povinnosti prenajímateľa. Ak ju prenajímateľ nesplní, prichádza o časť osobitného režimu zákona a pri výpovedi sa uplatnia aj ustanovenia Občianskeho zákonníka.
Finančná správa zároveň potvrdzuje, že fyzická osoba, ktorá začne na Slovensku prenajímať nehnuteľnosť a ešte nemá pridelené DIČ, sa musí registrovať do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začala nehnuteľnosť prenajímať.
Finančná správa – registrácia pri prenájme nehnuteľnosti
| Občiansky zákonník | Krátkodobý nájom | |
|---|---|---|
| Doba nájmu | určitá alebo neurčitá | určitá, max. 2 roky + 2 predĺženia |
| Celková maximálna doba | zákon ju takto neobmedzuje | 6 rokov |
| Neplatenie ako výpovedný dôvod | viac ako 3 mesiace | viac ako 2 mesiace |
| Výpovedná lehota pri neplatení | spravidla 3 mesiace | môže byť min. 15 dní |
| Ochranná lehota pri hmotnej núdzi | áno, za zákonných podmienok | tento režim sa neuplatňuje rovnako |
| Bytová náhrada | v určitých prípadoch áno | §§ 712 až 712a OZ sa neuplatňujú |
| Maloleté dieťa | môže ovplyvniť bytovú náhradu | osobitná ochrana z § 712a OZ sa neuplatňuje |
| Napadnutie skončenia na súde | 3 mesiace; môže oddialiť účinky výpovede | 2 mesiace; žaloba účinky neodkladá |
| Zábezpeka | nie je týmto režimom rovnako osobitne upravená | zákonný strop 3× nájom + služby |
Právne rozdiely vyplývajú najmä z § 685 až § 712c Občianskeho zákonníka a § 2 až § 10 zákona o krátkodobom nájme bytu.
Takýto záver by bol nesprávny.
Z právnej úpravy nevyplýva, že nájomca s maloletým dieťaťom môže prestať platiť a prenajímateľ s tým nemôže nič urobiť.
Oveľa dôležitejšie než to, či má záujemca dieťa, je:
akú nájomnú zmluvu podpíšete, čo v nej máte dohodnuté, či ste preverili nájomcu, či máte správne nastavenú zábezpeku a či ste splnili zákonné povinnosti prenajímateľa.
Dobre nastavený nájom chráni prenajímateľa aj nájomcu.
A práve preto by sa výber nájomníka nemal robiť podľa mýtov.
Keď všetko funguje, rozdiel medzi dvoma právnymi režimami možno ani nepocítite.
Nájomca platí, stará sa o byt a prenajímateľ nemá dôvod zmluvu riešiť.
Skutočný význam zmluvy sa ukáže až vtedy, keď nájomné prestane chodiť, vznikne škoda, nájomca porušuje povinnosti alebo po skončení nájmu odmieta byt odovzdať.
Vtedy už nie je rozhodujúce, čo si prenajímateľ myslel, že podpísal.
Rozhodujúce je, čo skutočne podpísal a podľa akého zákona sa jeho nájomný vzťah spravuje.
Vo Findigo preto pri prenájme nehnuteľnosti nejde iba o zverejnenie inzerátu a nájdenie záujemcu. Dôležitou súčasťou bezpečného prenájmu je aj správne nastavenie podmienok, dokumentácie a celého procesu od výberu nájomcu až po odovzdanie bytu.
